La loi Scellier

Le nouveau dispositif Scellier :

- Ce nouveau dispositif Scellier est destiné à remplacer les régimes Borloo et Robien. L’objectif étant de relancer le marché de l’investissement locatif immobilier dans le neuf.

- La loi Scellier c’est une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 37 % de la valeur du bien.

Ce n’est donc plus un amortissement du bien via une déduction annuelle comme dans le cadre de la loi Robien ou Borloo, mais bel et bien une réduction d’impôt !

- Le régime Scellier, s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent un logement dans le neuf ou en état futur d’achèvement entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012. Il s’applique également aux contrats de réservation en VEFA signés en 2008 et actés en 2009.

- Pendant toute l’année 2009, les investisseurs en immobilier pourront opter pour le régime fiscal de leur choix : Robien, Borloo ou Scellier. A compter de 2010 seul le dispositif Scellier subsistera.

- L’investisseur peut acheter en nom propre, en division ou en SCI (si la SCI n’est pas soumise à l’IS. L’investisseur bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote part au sein de la SCI). En revanche pas de démembrement possible.

Les obligations de la Loi Scellier :

- La loi Scellier s’applique pour l’acquisition d’un bien par an et dont le prix de revient inférieur ou égal à 300 000€.

- Le bien doit respecter certaines caractéristiques thermiques et de performance énergétique.

- La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer :

- Le bien nu,

- A usage de résidence Principale,

- Pendant 9 ans minimum.

- L’engagement de location du dit bien immobilier doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du bien.

- Les plafonds de loyer ne doivent dépasser les plafonds fixés par la loi Robien. En revanche il n’y a pas de plafond de ressources des locataires (contrairement a la loi Borloo).

- La loi Scellier autorise la location à un membre de la famille, ascendant ou descendant, à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal (contrairement à la loi Borloo).

- Pour un même bien immobilier, il est possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, etc.

- En revanche la réduction d’impôt Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi d’avantages fiscaux.

Le calcul des avantages fiscaux de la loi Scellier :

- La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Le taux de déduction d’impôt est de :

- 25% pour les logements acquis ou construits en 2009/2010

- 20% pour les logements acquis ou construits en 2011/2012

- La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans. Elle est accordée à l’année d’achèvement du bien ou l’année de son acquisition si le bien est déjà construit.

- Si la réduction d’impôt excède l’impôt du par l’investisseur, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

- Si l’investisseur respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et de ressources du locataire), il bénéficie de l’abattement sur les loyers de 30%. A l’issue des 9 premières années, si le logement reste loué dans les mêmes conditions (Borloo), l’investisseur peut bénéficier d’une déduction d’impôt annuelle supplémentaire de 2% du prix de revient du bien pendant 3 ans, prorogeable une fois. Cela représente au total 6 années et 12% de réduction d’impôt supplémentaires. On parle alors de Scellier Social.

- Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives) sont déductibles des revenus imposables à concurrence de 10 700€/an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Prenons un exemple :

- Investissement : 300 000 € - réduction d’impôt de 25 % de l’investissement sur 9 ans :
75 000€ / 9 = 8333.33 € / an

Option Scellier social

- Si l’investisseur a respecté dés le départ les plafonds de la loi Borloo (loyer et ressources) il bénéficie de 2% de réduction supplémentaire pendant 6 ans soit 6000 €/an.

Au total l’investisseur aura obtenu sur 15 ans une réduction d’impôt de 37%, soit 111 000 €.

Option Scellier

- Si l’investisseur a respecté les plafonds de la loi Robien (loyer uniquement) il peut poursuivre la location après 9 ans mais ; sans les 2 % de réduction par an.

Au total l’investisseur aura obtenu, sur 9 ans ou plus, une réduction d’impôt de 25 % soit 75 000 €

Le Scellier social par rapport au Scellier

- Les avantages su Scellier Social :

- C’est 12 % de réductions d’impôts supplémentaires et,

- 30 % d’abattement sur les loyers.

- Les inconvénients de la loi Scellier Social :

- Des revenus fonciers moindres car les plafonds de loyer sont inférieurs en Borloo.

- Un plafonnement des ressources du locataire (inexistant en Scellier)

- Impossible de louer à un ascendant / descendant (possible en Scellier)