Tout logement destin\u00e9 \u00e0 la location doit \u00eatre \u00ab\u00a0d\u00e9cent\u00a0\u00bb. Autrement dit, il doit respecter un certain nombre d\u2019exigences le rendant conforme \u00e0 un usage d\u2019habitation. La plus importante concerne la s\u00e9curit\u00e9 et la sant\u00e9 des locataires, ce qui suppose l\u2019existence d\u2019une toiture \u00e9tanche, d\u2019escaliers, de balcons, fen\u00eatres et garde-corps assez solides pour \u00e9viter la chute d\u2019une personne, de mat\u00e9riaux ou de canalisations sans plomb ni amiante, d\u2019installations \u00e9lectriques, de gaz et d\u2019eau fiables, d\u2019un \u00e9clairage naturel \u00ab\u00a0suffisant\u00a0\u00bb dans les pi\u00e8ces principales.<\/p>\n
A noter<\/strong>\u00a0qu\u2019un WC sur le palier est tol\u00e9r\u00e9 dans le cas d\u2019un logement d\u2019une seule pi\u00e8ce. Depuis l\u2019an pass\u00e9, deux nouveaux crit\u00e8res de d\u00e9cence sont apparus\u2009: l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 \u00e0 l\u2019air (protection contre les infiltrations toxiques) et l\u2019efficacit\u00e9 de l\u2019a\u00e9ration (dispositifs de ventilation). Naturellement, le logement lou\u00e9 doit aussi disposer d\u2019une surface minimale, \u00e0 savoir une pi\u00e8ce principale d\u2019au moins 9 m\u00e8tres carr\u00e9s et dot\u00e9e d\u2019une hauteur sous plafond d\u2019au moins 2,20 m\u00e8tres, soit un volume minimal de 20 m\u00e8tres cubes.<\/p>\n Si des travaux restent \u00e0 faire, le locataire peut exiger le versement d\u2019un d\u00e9dommagement.\u00a0<\/strong>Est consid\u00e9r\u00e9 comme en bon \u00e9tat un logement dans lequel le locataire peut s\u2019installer imm\u00e9diatement et vivre normalement. Le bailleur n\u2019a pas l\u2019obligation pour autant de le remettre \u00e0 neuf, mais il doit s\u2019assurer que les lieux sont propres, pr\u00eats \u00e0 \u00eatre habit\u00e9s, et comprennent des \u00e9quipements qui fonctionnent. Tous les travaux permettant une utilisation normale du logement doivent donc avoir \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s avant l\u2019arriv\u00e9e du locataire, lequel, si ce n\u2019est pas le cas, peut mettre en demeure le propri\u00e9taire de les faire ex\u00e9cuter ou exiger un d\u00e9dommagement financier.<\/p>\n Le bail peut toutefois pr\u00e9voir que le locataire se chargera de certains travaux. Encore faut-il qu\u2019il s\u2019agisse de finitions et non de gros travaux, qui rel\u00e8vent, eux, de la responsabilit\u00e9 du bailleur. Une clause doit alors pr\u00e9voir les modalit\u00e9s de leur imputation sur le loyer.<\/p>\n A savoir\u2009:<\/strong>\u00a0sauf danger imm\u00e9diat, un locataire ne peut pas exiger du propri\u00e9taire qu\u2019il mette les \u00e9quipements du bien en conformit\u00e9 avec des normes rendues obligatoires plusieurs ann\u00e9es apr\u00e8s la signature du bail.<\/p>\n Si les voisins du locataire occasionnent trop de nuisances, vous devez intervenir.\u00a0<\/strong>Le propri\u00e9taire doit garantir \u00e0 son locataire une \u00ab\u00a0jouissance paisible des lieux\u00a0\u00bb. Cette obligation vise d\u2019abord les troubles qu\u2019il pourrait causer lui-m\u00eame, par exemple en supprimant une prestation pr\u00e9vue par le bail (gardiennage, utilisation de l\u2019antenne de t\u00e9l\u00e9vision collective, etc.) ou en modifiant la configuration des lieux (suppression d\u2019un escalier de service, acc\u00e8s au parking rendu plus difficile, etc.). Le locataire est \u00e9galement autoris\u00e9 \u00e0 consid\u00e9rer comme un trouble le fait que le propri\u00e9taire s\u2019introduise chez lui sans autorisation, notamment pour faire visiter le logement ou v\u00e9rifier que tout est en ordre.<\/p>\n La tranquillit\u00e9 des lieux peut aussi \u00eatre affect\u00e9e par des troubles de jouissance caus\u00e9s par des tiers. S\u2019il s\u2019agit de voisins \u00e0 qui il arrive parfois d\u2019\u00eatre un peu bruyants, c\u2019est bien s\u00fbr au locataire d\u2019intervenir. Mais si les\u00a0nuisances sonores<\/a>\u00a0produites l\u2019emp\u00eachent tr\u00e8s r\u00e9guli\u00e8rement de dormir, le propri\u00e9taire devra faire le n\u00e9cessaire pour mettre un terme \u00e0 la situation. Tout comme il sera responsable des d\u00e9sagr\u00e9ments dus \u00e0 la rupture d\u2019une canalisation ou \u00e0 l\u2019immobilisation d\u2019un ascenseur pendant une longue \u00addur\u00e9e. C\u2019est \u00e0 lui, en effet, qu\u2019il appartient de faire ex\u00e9cuter dans les meilleurs d\u00e9lais les r\u00e9parations qui s\u2019imposent.<\/p>\n \u00c0 vous de rem\u00e9dier \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 des \u00e9quipements, sauf pour les r\u00e9fections du quotidien.\u00a0<\/strong>Le bailleur est tenu de conserver le logement \u00ab\u00a0en bon \u00e9tat d\u2019usage\u00a0\u00bb et d\u2019y faire toutes les r\u00e9parations requises, \u00e0 l\u2019exception des r\u00e9fections courantes, \u00e0 la charge du locataire. Outre les travaux \u00e0 faire tous les dix ou vingt ans sur le gros \u0153uvre (toiture, fa\u00e7ades, etc.), il s\u2019agit de rem\u00e9dier au vieillissement des \u00e9quipements (fen\u00eatres, portes, peintures, etc.), sauf si le locataire est en cause suite \u00e0 une utilisation anormale de ces \u00e9l\u00e9ments, auquel cas c\u2019est lui le responsable.<\/p>\n L\u2019obligation d\u2019entretien du propri\u00e9taire est permanente, dit la loi, il n\u2019a donc pas \u00e0 attendre pour intervenir que le locataire se plaigne. Dans les faits, ce dernier doit cependant avertir le propri\u00e9taire s\u2019il est le seul \u00e0 pouvoir constater les probl\u00e8mes.<\/p>\n A signaler\u2009:<\/strong>\u00a0il existe une grille de v\u00e9tust\u00e9 qui, si elle figure dans le contrat de bail, peut servir de r\u00e9f\u00e9rence pour \u00e9valuer la dur\u00e9e de vie normale des \u00e9quipements et ainsi d\u00e9terminer \u00e0 qui il revient de payer la facture. Faute de grille et en cas de d\u00e9saccord,\u00a0l\u2019appr\u00e9ciation de la v\u00e9tust\u00e9 sera laiss\u00e9e au juge ou \u00e0 la commission de conciliation<\/a>.<\/p>\n On ne peut pas vous les imposer, mais vous pouvez y trouver int\u00e9r\u00eat. Un propri\u00e9taire ne peut pas \u00eatre contraint par son locataire \u00e0 effectuer des travaux d\u2019am\u00e9lioration, visant \u00e0 rendre l\u2019habitation plus agr\u00e9able. Mais il peut y trouver des avantages, ne serait-ce que l\u2019augmentation de la valeur de son bien. Il peut aussi le louer plus cher, soit en cours de bail (si le locataire est d\u2019accord), soit au renouvellement de bail, y compris si le logement est situ\u00e9 dans une\u00a0zone tendue<\/a>, donc soumise \u00e0 un encadrement des loyers.<\/p>\n Encore faut-il s\u2019entendre sur la notion \u00ab\u00a0d\u2019am\u00e9lioration. Ce sont, selon la loi, des travaux apportant soit un \u00e9quipement nouveau ou des prestations de meilleure qualit\u00e9 (cr\u00e9ation d\u2019un ascenseur), soit une plus grande s\u00e9curit\u00e9 pour les biens et les personnes (pose d\u2019un Digicode).<\/p>\n Il appartient alors aux deux parties de pr\u00e9voir dans le bail \u2013 ou d\u2019ajouter plus tard via un avenant \u2013 que le loyer sera major\u00e9 d\u00e8s la fin des travaux. Un accord verbal ne suffisant pas, le montant de cette hausse doit \u00eatre not\u00e9 par \u00e9crit. Pour \u00e9viter tout malentendu, mieux vaut pr\u00e9ciser le d\u00e9lai de r\u00e9alisation des travaux et leurs modalit\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution (par exemple, l\u2019installation d\u2019un \u00e9chafaudage, susceptible de g\u00eaner le locataire).<\/p>\n Les grosses r\u00e9fections pour le bailleur, les petites pour le locataire, dit la loi. Huit cas concrets afin d\u2019\u00e9viter toute mauvaise interpr\u00e9tation.<\/p>\n C\u2019est le tribunal d\u2019instance qui est comp\u00e9tent en mati\u00e8re de conflits locatifs. Il doit \u00eatre saisi par huissier (ou simple d\u00e9claration au greffe si le diff\u00e9rend porte sur moins de 4.000\u00a0\u202feuros). Les d\u00e9lais d\u2019audience sont longs (trois \u00e0 six mois), l\u2019aide d\u2019un avocat est conseill\u00e9e si le dossier est technique (comptez 1.000\u00a0euros minimum), et il faut attendre un bon mois avant d\u2019obtenir un jugement.<\/p>\n Voil\u00e0 pourquoi, quel que soit le litige (loyer, r\u00e9parations, \u00e9tat des lieux, etc.), il est pr\u00e9f\u00e9rable de saisir d\u2019abord la commission de conciliation, pr\u00e9sente dans chaque d\u00e9partement. La proc\u00e9dure est simple, rapide (deux mois maximum) et gratuite. Compos\u00e9e de repr\u00e9sentants de bailleurs et de locataires, elle permet souvent de trouver un accord amiable. En cas d\u2019\u00e9chec, son avis pourra \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 au juge et peser sur sa d\u00e9cision.<\/p>\n <\/p>\nBon \u00e9tat du logement<\/h2>\n
Tranquillit\u00e9<\/h2>\n
Entretien du logement<\/h2>\n
Travaux d\u2019am\u00e9lioration<\/h2>\n
R\u00e9parations ou remplacement des \u00e9quipements endommag\u00e9s\u2009: qui r\u00e8gle la note\u2009?<\/h2>\n
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La proc\u00e9dure \u00e0 suivre en cas de litige avec son locataire<\/h2>\n