La plus value

L'imposition lors de la revente

Le régime d’imposition des plus values immobilières s’applique aux cessions à titre onéreux de biens immobiliers effectuées depuis le 01/01/2004.

Les principaux cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values, lors de la revente d'un bien immobilier

Ce sont essentiellement les cas suivants :

• Le propriétaire a été en possession du logement pendant plus de quinze ans
• Le prix de cession du logement est égal ou inférieur à 15 000€
• Le propriétaire occupe la résidence à titre principal au jour de la cession(il n’y a pas de durée minimale d’occupation).

La détermination la plus value

La plus value(ou la moins- value) brute est égale a la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du dit bien immobilier par le cédant.

Le prix de cession d'un bien immobilier correspond au prix réel stipulé dans l’acte de vente. Il est diminué, sur justificatifs, du montant des frais de vente.

Ces frais sont définis par décret.

Il peut s’agir notamment :

• Des frais versés à un mandataire (Agent Immobilier, ect.)
• Des frais liés aux diagnostiques rendus obligatoires par la législation (Loi Carrez, amiante, plomb, DPE…)
• Des indemnités d’éviction.

Le prix d’acquisition d'un bien immobilier est le prix acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré, à condition de pouvoir le justifier :

• Des frais d’acquisition à titre onéreux (définis par décret, il s’agit notamment des droits d’enregistrement ou de la TVA supportée par le contribuable) retenus pour leur montant réel. Faute de justificatifs, ces frais sont fixés forfaitairement à 7.5 % du prix d’acquisition.
• Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’améliorations supportées par le vendeur depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Ces dépenses sont prises en compte, sur justificatifs, dans les conditions suivantes :
  • les travaux ont été réalisés par une entreprise
  • elles n’ont pas le caractère de dépenses locatives (dépenses d’entretien)
  • elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et notamment, n’ont pas fait l’objet d’un crédit d’impôt.

Pour les biens cédés plus de cinq ans parés l’acquisition, et si le vendeur n’est pas en mesure de justifier ces dépenses, cette majoration est fixée forfaitairement à 15% du prix d’acquisition.

Remarque :

Lorsque le bien immobilier cédé a été acquis à titre gratuit, le vendeur peut majorer le prix d’acquisition des droits de mutation qu’il a payés, des frais d’acte ainsi que, le cas échéant, de publicité foncière.

La détermination de la plus value

Les plus values nettes sont calculées selon la méthode ci-dessous. Elles sont imposables aux taux de 16% hors prélèvements sociaux. Le vendeur est imposé au moment du versement du prix par l’acquéreur.

C’est donc le notaire qui est chargé de procéder, pour le compte de son client, au calcul et au versement de l’impôt afférent à la plus-value, à l’occasion de la formalité d’enregistrement ou de publicité foncière.

Remarque :

Depuis le 01/08/2004, les plus values immobiliéres sont soumises au régime des prélévements sociaux sur les produits de placement. Le taux de ces prélévements est de 11 % depuis le 01/01/2005.

DETERMINATION DE LA PLUS VALUE IMPOSABLE (Pour un bien détenu depuis moin de 15 ans)

• Prix de cession diminué des frais de vente
• Prix d’achat majoré des frais d’acquisition et du montant des travaux
• = Plus value

• Abattement de 10 % de son montant pour chaque année de détention au-delà de la 5° année
• Abattement fixe de 1000 €
• = Plus value nette

• Prélèvement forfaitaire de 16% + 11% de prélèvements sociaux.

EXEMPLE :
Pierre a acheté un appartement à Lille, en décembre 1996 pour un montant de 30 000 €.
Aujourd’hui, il revend son bien immobilier 160 960 €.
La plus-value qu’il réalise est la suivante :
Prix de vente : 160 960, 00 €
Prix d’achat : 88 420, 00 €
+Frais forfaitaires 7,50 % : 6631, 50 €
+Travaux : 30 000, 00 €
Total : =125 051,50 €
Plus value brute :
160 960 € - 125 051, 50 =35 908, 50 €
Abattement 10% par année de détention au-delà de la 5°année :
35 908, 50 € * 50% = 17 954, 25 €
Abattement fixe 1000 € :
17954, 25 € - 1000 € = 16954, 25 €
Plus value nette = 16954, 25 €
Imposition au taux forfaitaire de 27 %
(Prélèvements sociaux inclus)